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泰兴市住宅用地供应三年(2017-2019年) 滚动计划文本

发布时间:2017-07-26 23:05 来源:泰兴房产网
1 计划编制的目的和意义

1.1       计划编制的目的

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,更好地落实江苏沿海开发和长三角一体化两大国家战略,支撑和服务长江经济带和“一带一路”建设,建设经济强、百姓富、环境美、社会文明程度高的新泰兴,落实市委、市政府住房保障和房地产管理工作战略部署,加强对住房市场的统筹与指导,切实保障住宅用地有效供应,提升居民居住质量,依据相关法律法规和上层次规划要求,按照国家、江苏省和泰兴市住房发展与房地产调控的有关政策,结合实际,制定本计划。

1.2       计划编制的意义

无论是现代经济理论还是国家的经济运行实践都表明,有了科学合理的计划,市场运行才能减少盲目性,才能有序运行。
住宅用地供应计划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上,依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的,体现了对未来住宅用地供应规模、时序、结构等方面的设计和谋划。有了这个计划,才能对供多少地,何时供,以什么方式供,供应结构、方向如何等做到心中有数,才能进一步提高城市政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性。
近年来我市房地产市场快速发展,房价稳步上扬,房价过高积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。因此,我市严格落实中央关于调控房价的部署和要求,坚决保持房价平稳,实施了多轮房地产市场调控,在运用金融、税收手段的同时,也更加注重土地供应计划的控制作用。编制科学合理的住房供地计划,可以控制住房供地结构和时序,保证保障性住房建设用地需求,提高土地利用的效率,从供给端缓解城市房价过高、增速过快,而且有助于稳定公众的预期,有利于房地产市场理性发展。


2  指导思想和原则

2.1指导思想

全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中、六中全会以及中央城市工作会议精神,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,统筹推进“五位一体”总体布局和“四个全面”的战略布局,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,围绕服务城市建设转型要求,加强住宅用地供应供给侧改革,有效改善商品住宅供求关系,稳定市场预期,强化住房保障,促进房地产市场平稳健康发展。

2.2编制原则

1、依法依规,科学编制
在相关法律法规的指导下,依据本市国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、房地产市场运行情况及土地市场供需状况,按照有利于城市建设和节约集约利用土地的原则,对规划期内住宅用地的供应总量、结构、布局、时序及供应方式等做出科学安排。
2、近细远粗,稳定市场
按照“近细远粗”的原则制定一定时期内的住宅用地供应计划,并在一个滚动期末,根据计划执行情况和形势变化,调整和修订未来的计划,并逐期向后移动。在计划的实施中,充分发挥市场引导的积极作用,针对住房建设发展中存在的问题,科学运用政策调控手段,以引导、规范市场为主线,充分发挥市场配置资源的高效率和公平性,做好控房价、稳市场、防风险和去库存相关工作,促进房地产市场平稳健康发展。
3、承上启下,相互衔接
坚持自上而下、上下结合的方式,依据当地住宅用地供应规划,充分考虑当地的社会经济发展条件和土地储备现实潜力,合理编制住宅用地供应滚动计划,做到上下协调,同时,加强与土地利用总体规划、城市规划等相关规划的衔接,提高住宅用地供应滚动计划编制的可操作性。
4、部门合作,统筹协调
住宅用地供应滚动计划编制工作涉及国土、住建和规划等部门,是一个系统性的复杂工作,各相关部门必须进行及时有效的联动,统一思想,加强配合,应充分征求各部门意见,对计划目标、任务落实以及有关实施保障措施等进行重点论证,加强住宅用地供应滚动计划与相关规划、计划的衔接,确保计划目标落实到位。


3 编制依据及适用范围

3.1编制依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国物权法》
(4)《中华人民共和国城乡规划法》
(5)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)
(6)《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)
(7)《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)
(8)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)
(9)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)
(10)《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)
(11)《关于加强住宅用地供应计划调控稳定市场预期的函》(国土资利用函〔2017〕34号)
(12)关于近期个别城市出现高价地有关问题的(国土资利用函〔2017〕37号)
(13)《江苏省国土资源厅办公室关于编制和发布住宅用地供应规划和计划的通知(苏国土资办发〔2017〕43号)
(14)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)
(15)《江苏省住宅用地供应规划和计划编制指南(试行)》
(16)《泰兴市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
(17)《2016年泰兴市国民经济和社会发展统计公报》
(18)《泰兴市城市总体规划(2014-2030年)》
(19)《泰兴市土地利用总体规划(2006-2020年)》
(20)《泰兴市土地储备规划(2016-2020年)》
(21)泰兴市土地审批、供应相关资料
(22)其它相关政策文件和资料

3.2适用范围

本计划适用于泰兴市的保障性住房和商品住宅开发等住宅用地的供应。




4 住宅用地供应政策导向

4.1稳定供应节奏

基于住房存量和人口总量,深入分析租房需求结构和人、房、地资源匹配关系,全面落实房地产市场调控要求,回应民生重大关切,科学合理确定住房建设计划,立足当前和长远,有效配置住房供地总量、结构、时序,建立住宅用地供应长效机制,综合施策,稳定预期。

4.2优化空间布局

中心城区适度增加居住用地,中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。统筹考虑新型城镇化与保障性住房选址建设,同步完善配套设施,为中心城区创造良好生活就业条件。发挥规划引导作用,把握住宅用地供应节奏时序,实现产业和人口、居住、交通的有效对接。积极推进城东和城北区域内相对成熟的地块上市供应,有效满足市场用地需求。

4.3优化用地结构

调整和优化住宅用地供应结构,保持商品住宅用地平稳供应,加大中低价位、中小套型普通商品房的土地供应,通过配建、收购、长期租赁等方式统筹安排各类保障性住房,积极对接相关部门,通力协作解决安置房建设过程中的重点及难点问题,协调各项手续的办理,确保安置房工程项目按期顺利完成。

4.4促进集约用地

严格执行建设项目用地标准和相关控制性指标,严格控制建设用地总量,切实提高城镇土地节约集约利用水平;适度提高保障性住房建筑密度、容积率,提高土地利用效益。健全完善住宅用地批后监管机制,利用好建设用地跟踪管理系统,重点加大闲置土地清理力度,严肃查处违法违规用地行为,严格查处擅自调整容积率等各类违约用地行为,确保有效供应。

4.5强化市场机制

进一步深化土地市场建设,提高市场配置资源作用。一是要根据市场状况和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期;二是要加强对土地一级市场调控,由政府对商品住房用地实行统一规划、统一征收、统一储备、统一供应、统一管理;严格控制保障性住房划拨和协议出让土地供应范围和规模;坚持土地“净地”出让和土地出让成交价款“收支两条线”管理制度。


5 住宅用地需求预测 

5.1指数平滑法

根据泰兴市往年住宅供应情况,分析当地住宅用地土地需求变化态势,测算规划期内住宅用地土地需求量。2009年至2016年,泰兴市住宅用地公开供应面积情况见表5-1,采用指数平滑法预测2017-2019年的价格。
指数平滑法的基本公式为:



本次指数平滑法加权系数a取0.6,2009年至2016年,泰兴市住宅用地公开供应面积情况见表5-1


5-1   2009-2016年泰兴市住宅用地出让成交情况一览表
年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
供应面积(公顷) 45.89 114.14 118.02 49.72 211.49 87.41 105.89 72.83
 
根据表5-1中的数据进行二次指数平滑,结果见表5-2、图5-1至5-2。
5-2  两次指数平滑结果表
一次指数平滑 45.89 73.19 91.12 74.56 129.33 112.56 109.89
二次指数平滑 -- 45.89 56.81 70.53 72.15 95.02 102.04
 




5-1 住宅用地供应面积一次指数平滑结果图


5-2 住宅用地供应面积二次指数平滑结果图
根据趋势预测模型,可推算出泰兴市2017-2019年住宅用地需求量。如下表5-3。
5-3  泰兴市住宅用地需求预测结果
2017 130
2018 141
2019 153
小计 424
年度 住宅用地需求量(公顷)
 
5.2趋势分析法
根据泰兴市往年住宅供应情况,分析当地住宅用地土地需求变化态势,测算规划期内住宅用地土地需求量。2009年至2016年,泰兴市住宅用地公开供应面积情况见表5-4,根据2009-2016年的数据生成趋势预测拟合模型,即y=2.5865x+89.034。
5-4   2008-2016年泰兴市住宅用地出让成交情况一览表
年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
供应面积(公顷) 45.89 114.14 118.02 49.72 211.49 87.41 105.89 72.83
 
根据趋势预测模型,可推算出泰兴市2017-2019年住宅用地需求量。

5-3 住宅用地供应面积趋势预测分析图
5-5  泰兴市住宅用地需求预测结果
2017 112
2018 115
2019 117
小计 344
年度 住宅用地需求量(公顷)
 
5.3需求量确定
根据指数平滑法法,泰兴市住宅用地需求量为424公顷;根据趋势分析法,住宅用地需求量为344公顷。考虑到指数平滑法和趋势预测法拟合度较低,综合确定指数平滑法权重是0.6,趋势预测法权重是0.4。最终确定泰兴市住宅用地需求量为694公顷,见表5-6。
5-6  泰兴市住宅用地需求量预测表
单位:公顷
2017 123
2018 131
2019 139
小计 393
年度 住宅用地需求量
 

6 计划指标确定与分解

6.1计划指标确定

通过调查分析商品房库存量、商品房预售和租售量,待建在建地块形成住房供应量等,结合计划供应地块的土地转化率和开发周期的测算,按照“统筹均衡,稳定市场”的原则,确定2017-2019年住宅用地供应计划规模为411.7177公顷,其中普通商品房394.1581公顷,安置房3.3667公顷,保障性住房3.4393公顷,棚户区改造用地7.7437公顷。
6-1  泰兴市住宅用地供应三年(2017-2019年)滚动计划表
单位:公顷
区域 普通商品房用地 棚户区改造用地 保障性住房用地 合计
泰兴市 390.67 7.74 9.82 408.23
 

6.2计划指标分解

1、供应类型分解
贯彻落实国务院“各类保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”的要求,着力解决城市中低收入家庭的住房问题,合理安排保障性安居工程用地(含保障性住房用地、棚户区改造用地和公共租赁房用地)、商品住房用地等各类住宅用地规模,并在商品住房用地中配建相应的保障性住房。
2、供应方式安排
为充分显现土地资产价值,促进开发商良性竞争,住宅用地全部采用招拍挂出让。
3、供应时序安排
根据地块的坐落位置、四至范围、面积、利用方向、开发难易程度等情况合理安排地块投放时序。


7 计划实施保障措施

7.1精心组织

各市级相关部门要根据市政府《关于进一步规范市经营性土地出让管理的会议纪要》要求,各司其职,紧密配合,保障出让地块所需农用地指标,按照序时安排完成拆迁,涉及厂企退出的地块由管理主体组织场地环境调查,组织力量做好列入供应计划地块的前期各项准备工作,认真制定供地计划实施方案,及时协调解决计划执行过程中出现的问题和困难,确保年度住宅用地供应计划的顺利完成。同时,结合土地市场及房地产市场变化情况,做好形势分析和应对准备,实时跟踪调整土地供应计划,努力控制好供地节奏,确保土地市场健康平稳有序发展。

7.2规范运作

地块供应要严格执行国家的各项政策,全面实行净地出让,严禁超规模出让、捆绑出让和住宅用地容积率不大于1出让等各类违规行为;要严格执行我市关于进一步规范经营性土地出让管理的规定,落实相关部门针对各类土地提出的建设要求,禁止存在违法违规违约行为的竞买人及其控股股东在结案和问题查处整改到位前,参加普通商品住房用地竞买活动。

7.3强化监管

各市级相关部门要对供地计划执行情况进行全程监督,及时掌握进展情况,采取切实有效措施完成年度供地计划。要严格规范出让合同管理,对开发企业付款、开竣工等行为须严格按出让合同要求履行。要进一步加强建设用地批后监管,建立健全部门联合查处机制,规范企业用地行为,严厉打击故意囤地行为,引导企业诚实守信,保障项目用地按期开发建设。

7.4引导预期

多渠道发布土地市场信息,积极利用电视、报纸、网站、微信平台等,定期向社会公布住宅用地供应计划安排,及时发布土地出让预公告,引领市场发展方向。同时,加强媒体宣传,倡导适度消费理念,警示市场投机风险,稳定市场预期,营造住宅用地市场健康有序的良好氛围。

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