新规：不得办理房产“全项委托公证”

不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请；不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证；不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容；不准办理具有担保性质的委托公证。

虽然此新规的背景是针对近期多起老年人涉“以房养老骗局”导致重大社会影响的事件，但却进一步抑制了投机炒房客。举例说明，A为买家（即投资客），B为原业主（在外地工作），在这份文件出台之前，B只要出具一份授权文件，授权A代替他办理卖房、收房的全部手续，然后B在银行贷款申请书上签字即可。整个卖房过程，A可以单独全部办理，甚至包括未来的水电费过户。但政策出台之后，规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”，必须“重大事项一次一委托”。于是，整个买房过程每当有新的重要手续时，几乎都要B给A一次授权，办理一次公证。

这样一来，如果当事人无法自己办理，需要代理的，二手房交易时间长度将大大延长，再加上现在银行贷款发放速度缓慢，完成一套房的交易手续至少要半年。这等于进一步减缓了房屋的流动性，起到抑制炒房客的效果。

业界：投资客手握委托权后 交易风险增加

不过，记者了解到，在当前楼市政策、信贷政策严厉打击“投机炒房”的背景下，大部分投资客并不会“明目张胆”地炒房。在实际的二手交易过程中，投资客通常会伪装成刚需客，并通过故意模糊买卖合同，骗过业主卖家，获得全权委托权利，给真心实意出售房屋的二手房业主带来交易隐患和风险。

有中介人士告诉记者，有的投资客在低价取得房屋后，会高价转手给新买家，从中赚取差价。若这中间产生纠纷，新买家可能会主张“原业主”与“投资客”恶意串通，原业主将面临起诉风险。还有的投资客一般会将房屋进行“装修改造”，让房屋表面光鲜（但质量不能保证），从而以高价卖给新买家。更有的投资客一房多卖，产生纠纷后，新买家会要求原业主承担法律责任。

此外，在未寻到新买家之前，一些投资客会将房屋出租。若出租人在房屋内从事违法活动，公安机关会直接向原业主追责。投资客若在未支付全款的前提下，取得原业主委托，可能存在将房屋转售赚取差价后卷款潜逃的情况，原业主将“钱屋两失”。

在实际二手交易中，大部分投资客会隐藏自己的身份，伪装成刚需客购房，他们通常会跟业主说自己购房的目的是自住。那如何识别炒房客与刚需客呢？广州中原地产有关人士表示，投资客和刚需客有明显的区别。

首先，投资客基本上资金充足，购房会一次性付款，极少按揭。其次是低于市场价购买，投资客通常精通楼市，对市场价格变化了如指掌，通常会投资那些低于市场价的房源。另一个特点是购房速度快。投资客精通楼市，对符合投资条件的房源下手速度很快，不会像一般刚需反复看房，犹豫观望。此外，投资客通常会爽快支付定金，以迷惑业主尽快签约，定金可能会支付得比较高。若签订合同后业主拒绝委托其处分房产，这些投资客则可以“高额违约金”胁迫业主。