商品房买卖合同中的霸王条款

　　宣传内容夸大其词

　　为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、楼房间距等配套设施做详细描述，但对于这种承诺又不写在合同里。

　　在此前的整治中，工商部门发现一家楼盘的合同中添加了附件补充协议，将“广告及宣传资料”表述为“要约邀请”，并标明“广告及宣传资料未列入合同及附件的，对出卖人和买受人双方均不具备法律的约束力”。

　　然而，按照相关法律，商品房的销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为“要约”。即使未载入商品房买卖合同，广告也应视为合同内容，开发商的做法是不合理的。

　　类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准”，这种情况同样是不合理的。泰兴工商局市场合同科工作人员认为，这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，将“要约”变成了“要约邀请”，混淆两词的法律概念，如此修改，相当于开发商为自己的广告宣传做了免责声明。

　　对此，工商部门建议，购房者不应过分看中广告内容，如果确实是看中了广告的某项内容才买房，则应当要求开发商在合同中进行特别约定。如果广告内容符合要约条件，购房者也看到了上述的修改条款，但当要求开发商删除上述修改条款，而开发商不同意删除时，购房者应当慎重，不宜轻易签订合同。

　　开发商“霸占”屋面、外墙使用权

　　此前，我市两家房地产商的购房合同中出现了一个共性条款：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权：归出卖人所有。”

　　这个条款的言下之意就是，楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。或者，出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开发商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。

　　“这侵害了业主权利，但很多购房者并不知情。”市场合同科工作人员表示，《物权法》规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　因此，屋顶、外墙使用权依法应当归专有部分全体业主所有。开发商要想取得屋顶和外墙面广告权，必须取得该专有部分全体业主的同意。会所及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益，如属于业主共有的部分，则必须经过业主大会通过，并不得影响全体业主的正常生活。

　　开发商免除责任、双方责任不对等

　　在有的商品房买卖合同中，开发商提到，如果逾期交付商品房，逾期不超过60日，按已付商品房价款的万分之二向消费者支付违约金，而如果消费者逾期不办理接受房屋手续，则按已付商品房价款的百分之二向开发商支付违约金，并且合同将继续履行。

　　泰兴工商局市场合同科工作人员表示，此条款违反了《合同法》中当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定。同一份合同，双方的违约赔偿金不一致，显然是有失公平，加重了消费者的责任。在这个案例中，开发商逾期交房的规定位于合同第九条，而购房者的逾期规定位于第十一条，消费者签约时要留意比较，因为，同样的责任不对等问题，可能也会涉及到延期办房产证的规定中。

　　在查处的另外一件案例中，合同内容则非常明显地在规避开发商的责任：“所交付房屋存在的瑕疵，不影响房屋的交付，买受人不得以任何理由延期收房或拒不收房。否则，出卖人有权根据交付通知日视为买受人已经依约收房，并征收保管金。”工商部门表示，房屋存在瑕疵但不影响交付，不能作为出卖人免责的条件。

　　因此，购房协议中出现的上述条款，明显地加大了买受人责任，减轻、甚至免除了出卖人责任，购房者要注意辨别。

　　设“陷阱”让购房者无条件接受条款

　　“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第1种方式解决：1.提交泰州仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。”有的开发商在购房合同中载明这样的条款。

　　乍看上述条款，好像没有什么不对。但是，条款里却有极为隐蔽的“陷阱”。合同中，条款默认替购房者选择了争议解决的第一种方式“仲裁”，一旦签署合同，购房者遇到争议时就被排除了“起诉”的权利。

　　对于此种现象，《合同违法行为监督处理办法》中也有明文规定，经营者不得在格式条款中排除消费者就格式条款争议提起诉讼的权利。市场合同科工作人员介绍，按照规范，两种方式选择出处应该留白，在签订合同时由买卖双方商讨共同决定，然后填写生效。

　　当然，在购房合同中，除了争议规定，还有不少条款具备选择项，购房者都具有当场与开发商协商选择的权利，如果备选项已被预先选填，这时购房者应当注意读懂条文，不要盲目签订合同。


　　购房时要避免“霸王”合同，应注意以下几点：

　　第一，合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同签订时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步；

　　第二，购房者一定要学会理性购房；

　　第三，购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争；

　　第四，如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房。